Reality v realitě # 2 – Ing. Martin Kovaľ – Realitní makléř jsem 5. let. Koncentraci mě naučil golf

Investory na Ostravsku zajímá všechno, co má dobré výnosy

Šest let projektoval Martin Kovaľ vodovody a kanalizace. Říkal si, co by bylo jeho oboru příbuzné, aby nemusel  být zavřený v kanceláři za počítačem. Napadly jej reality. Přechod byl dle jeho vlastních slov dost zvláštní. Jako projektant se často pohyboval na katastru. Tam začal nejprve řešit pozemky. Následně si řekl, že se budu věnovat realitám naplno. V oboru je již pět let.

Co ti reality přinesly? V čem se tvůj život změnil?

Změny, které nastaly, jsou hlavně ve vnímání, v seberozvoji, který v projektování moc nemáš. Vzdělávat se tam můžeš ve volném čase. Zde je to vše pracovní čas, protože makléři jsou podnikatelé. To mi změnilo pohled na to, že se dá živit jinak, že lze vydělávat peníze sám za sebe. 

Máš jasnou hranici mezi tím, kdy odpočíváš a tím, kdy pracuješ?

Začínám to oddělovat. Do jisté doby to bylo vše promíchané podle staré známé poučky, že podnikatel nemá volný čas nikdy. O víkendu pracuji minimálně a když, vyčlením si volný čas v průběhu týdne.   

Práce makléře je náročná. Máš nějaký koníček?

Jednoznačně golf.  Když se nesoustředíš na ránu, golf stojí za starou belu. Musím předvídat, vypnout hlavu, tři čtyři hodiny jsem v krásném prostředí, tichu a klidu.

Kdyby teď někdo uvažoval nad prací v realitách, co bys mu řekl, že je na ní fajn?

Máš volný čas tak, jak potřebuješ. Máš práci tak, jak potřebuješ. A máš peněz tolik, jak moc se snažíš. Je to náročná profese, protože musíš ovládat mnoho věcí z mnoha oborů.  Potřebuješ umět prezentovat nemovitost, mít obchodní dovednosti, dobře jednat s lidmi. Každý člověk je jiný, má jinou situaci, jiný charakter a jiné potřeby.

Změnil se realitní zákon, mnoho věcí se zpřísnilo. Je to podle tebe krok správným směrem?

V podstatě se mě to nedotklo. Mám vysokou školu i praxi. Věci, které předepisuje zákon, jsem dělal už dva roky před ním. Jediné, co přibylo, je administrativa a ta se dá vyřešit tím, že zapojíme asistentku. 

Na českém trhu je poměrně hodně realitních makléřů. Jak vnímáš konkurenci?

Mám rád konkurenci, protože posunuje myšlení dopředu. Každý dobrý makléř přinese něco nového. Tím pádem se jím dá inspirovat, na druhou stranu často druzí inspirují ode mě. Porovnávám se pouze s konkurencí, která je dobrá, má krásnou prezentaci, dobrý marketing, pracuje exkluzivně, jedná s klientem upřímně, narovinu a snaží se bezpečně a transparentně provést klienta celým obchodem. Ti makléři, kteří toto nedělají, pro mě nejsou konkurence. 

Co myslíš, že dnes rozhoduje o tom, aby se nemovitost prodala co nejlépe v nejkratším čase a za nejlepší cenu na trhu?

Jednoznačně marketing. Krásné fotky, tedy první dojem, který klient uvidí a ten je v inzerátu, videoprohlídka,  3D scan nemovitosti. A pak kde to uvidí. Ideálně na facebooku, v reklamách. Samozřejmě musí být přiměřeně nastavená cena. 

Říkal jsi hezké fotky. Ty dnes dělá kdejaký mobil. Jaký je na to tvůj názor?

Věřím tomu, že některé mobily dokážou udělat dobré fotky, avšak širokoúhlý objektiv je širokoúhlý objektiv.  

Co si mají lidé představit pod 3D scanem? 

Já používám matterport, což je scanner, který nascanuje celou nemovitost a následně se v něm můžeš pohybovat jako na google mapách po ulici. Můžeš si jej prohlédnout svým tempem, nahoru, dolů, doleva, doprava.  Zaměřuješ se na věci, které tě zajímají, případně se zaměříš na některé nedostatky, které na video prohlídce nebo na fotce vidět nebyly. 

Myslíš si, že by 3D scan v budoucnosti mohl nahradit fyzickou prohlídku?

Nikdy nenahradí fyzickou prohlídku. Musíš mít dobrý pocit na místě. Virtuální zůstává stále virtuální. 

Pomáhá v prodeji? Jak jej mohou hodnotit prodávající, kupující?

Velmi pozitivně a to hlavně z toho důvodu, že si nemovitost mohou projít doma, v klidu, s manželkou, vymění si názory a na prohlídku jet připravenější. Už to viděli, jsou tam podruhé. Šetří můj čas a šetří také čas zájemců.  Je to cesta do budoucnosti. Když jsi investor, už na základě virtuální prohlídky se můžeš rozhodnout – toto je super, musím udělat tu a tu opravu.

Máš zkušenost, že investorům stačí 3D scan?

Ano. Většinou jsou to investoři, kteří znají lokalitu, ví, kteří lidé tam budou bydlet, mají konkrétní účel. Ale já chci, abychom neprodávali jen na základě 3D prohlídky. I když přijde pouze na deset minut, trvám na tom, abychom se viděli a doladili některé záležitosti, aby nekupoval zajíce v pytli. 

Hovoříme o investorech. Co je na Ostravsku nejvíce zajímá?

Všechno, co má dobré výnosy. Zajímá je, za kolik se dá nemovitost pronajímat a jaká bude klientela. Nejčastěji do toho spadají byty 1 + kk, 1 + 1 a 2 + 1. Podle mě jsou 2 + 1 nejlepší investice, protože tam bydlí pár, který má dva příjmy na jeden nájem. 

Jaký je reálný výnos u investorů, kteří u tebe kupují byty? 

To závisí na tom, jaký je to druh investora. Když je to člověk, který zdědil peníze nebo je našetřil, chce je někde uložit, tam se výnosy pohybují velmi nízko, často na úrovni nula, jen aby se peníze nedevalvovaly. Když se bavíme o investorech, kteří chtějí vydělávat, vezmou si například hypotéku, tak ti se pohybují od pěti procent výše. 

Čím to je, že jedni dosahují nula a druzí pět procent? 

Je to jejich rozhodnutí, které je motivováno strachem. Bojí se, že přijdou o peníze, že budou mít špatného nájemníka, že nebudou mít ze svého platu na splacení hypotéky, když jim nějaký nájemník vypadne. 

Dá se takovým investorům nějak pomoci?

Dokázal bych jim pomoci. Znám potřebné kroky, které spějí k dobrým výsledkům.  Ovšem člověk musí být rozhodnutý, musí mít důvěru a občas se nebát. Samozřejmě může se stát, že vypadne jeden měsíc, dva týdny, nebo že přijde někdo, kdo nezaplatí. I v tom jim dokážu pomoci. 

Znám člověka, který má pěkný, zrekonstruovaný byt s novou kuchyňskou linkou. Říkal, že má strach jej pronajmout. Váhá, zda nepočkat pět až deset let, až děti odrostou. Co bys mu poradil?

Řekl bych mu: „neboj se.“ Když nic neuděláš, nezůstaneš na nule, ale jdeš do mínusu. Poradil bych mu, aby tam dal levnější kuchyňskou linku, nebo aby si tam nájemníci dali svou. Dlouhodobí nájemníci také mohou do bytu zainvestovat, využívají svůj nábytek a k tomu se chovají daleko lépe. Je to stále v nastavení, co klientela chce a co ty jsi ochoten v hlavě povolit. Pokud chceš mít opratě pevně v rukou a přiškrcovat, ani dobří nájemníci tam dlouho nevydrží. 

Jak jsi na tom s investicemi ty? 

Investice mám rozpracované, vidím v nich potenciál, jak zúročit své znalosti a dovednosti, svoji praxi i informace, které jsou na trhu. Udělat to lze přes hypotéky, kdy ti stačí 20 % tvých peněz, aby ses dostal k bydlení. I cizí peníze z banky ti zaplatí cizí člověk. V podstatě dostáváš zadarmo byt.

Dá se to organizovat tak, že ti nájem pokryje všechny náklady na hypotéku?

Ano, ale musíš dobře vybírat. Když dobře vybereš, je to na celý život. Jako s manželkou (smích).

Máš nějaký plán, čeho bys chtěl dosáhnout během roku či pěti let nebo v jiném horizontu?

Mám plán, aby mi do pěti let pasivní příjmy plynoucí z nájmů zaplatily dovolenou pro celou rodinu. 

Do jaké investice bys šel teď?

Maximálně do 2 + 1. Musí dávat smysl čísla, aby poměr toho, co do toho vložím a co dostanu, nebyl ve ztrátě. Nájem se musí pohybovat kolem 3000,- korun, aby z něj plynul cash flow, aby se zaplatila hypotéka a ještě něco zůstalo. 

Děkuji za rozhovor.